Das Urlaubsresort Burj Al Babas in der Türkei versprach einer kaufkräftigen Kundschaft edle, europäisch anmutende Schlösser und höchsten Komfort. Doch was ein Traumprojekt hätte werden sollen, wurde bald zu einem Albtraum. Zwölf Jahre später liegt das Gelände immer noch brach – ohne Hoffnung auf Rettung.

Kommen Sie mit auf einen virtuellen Rundgang durch die gespenstische Stadt in der türkischen Provinz Bolu, in der Märchenvillen in einem Meer aus Bauschutt leer stehen ...

Adaptiert von Rebecca Andel

Trotz der märchenhaften Fassade hat die Geschichte dieser verlassenden Siedlung kein Happy End – zumindest noch nicht.

Burj Al Babas liegt weit abgeschieden in den Hügeln der nordwestlichen Türkei. Ursprünglich war geplant, hier ein luxuriöses Wohnprojekt auf die Beine zu stellen – heute ist das Areal ein durch und durch unheimlicher Anblick. Wenn man die verfallende Anlage betrachtet, fällt es schwer, sich die Scharen wohlhabender Käufer aus dem Nahen Osten vorzustellen, die anfangs reges Interesse an den Luxusvillen gezeigt hatten.

Die identischen Villen mit ihren Türmchen stehen streng in Reih und Glied. Doch was als belebte Nachbarschaft mit wohlhabenden Bewohnern geplant war, ist nun eine surreale Geisterstadt, die den Launen von Mutter Natur ausgeliefert ist.

Das Scheitern von Burj Al Babas ist eine fesselnde Geschichte über ehrgeizige Ambitionen, Kontroversen und verheerende Verluste. Die Zukunft dieses besonderen Ortes ist immer noch ungewiss.

Hinter dem Projekt steht die Sarot Property Group, ein Immobilienunternehmen aus den Vereinigten Arabischen Emiraten. Die Firma erwarb ein idyllisches, etwa hundert Hektar großes Grundstück nahe der historischen Stadt Mudurnu in der norwestlichen Provinz Bolu.

Angespornt durch den boomenden Immobilienmarkt planten sie ein romantisches Spa-Resort mit 732 Villen, die vom Château de Chenonceau im französischen Loire-Tal (im Bild) oder dem kegelförmigen Galata-Turm in Istanbul inspiriert sein könnten. Der Bau des rund 182 Millionen Euro teuren Projekts begann im Jahr 2011.

Die Sarot-Gruppe, die von den Brüdern Mezher und Mehmet Yerdelen und ihrem Geschäftspartner Bülent Yilmaz geleitet wird, erstellte schon bald eine Hochglanz-Broschüre, um ihren Zielmarkt zu umwerben: wohlhabende Touristen aus der Golfregion.

Die Gegend rund um Burj Al Babas ist seit langem bei Besuchern aus der Golfregion beliebt, die von dem angenehmen Klima, der grünen Landschaft und den ruhigen Kurorten angelockt werden.

Das Unternehmen entschied sich für einen arabischen Namen für das Projekt – „Burj“ bedeutet „Turm“ oder „Türmchen“, während „Al Babas“ auf ein bekanntes Spa in der Region verweist.

Im Mittelpunkt der Anlage sollte ein weitläufiger Freizeitkomplex stehen – untergebracht in einem neoklassizistischen Gebäude mit architektonischen Details, die an das US-Kapitol, den Petersdom in Rom und die Londoner St. Paul's Cathedral erinnern.

Unter Burj Al Babas sprudeln Thermalquellen, die für ihre erholsamen Eigenschaften bekannt sind. Die Sarot-Gruppe plante, diese natürliche Ressource optimal zu nutzen. Sie wollten den zentralen Komplex mit einer Reihe an Attraktionen ausstatten, darunter ein Aquapark mit Wasserrutschen und -läufen, Innenbecken, türkischen Bädern, Saunen und Dampfbädern. Außerdem sollten die heißen Quellen zur nachhaltigen Beheizung des Komplexes verwendet werden.

Bei der Innenausstattung des Komplexes wären keine Kosten gescheut worden. Auf diesem Rendering eines Innenpools unter einer der Gebäudekuppeln sieht man teuren Marmor so weit das Auge reicht.

Das Zentrum des Resorts sollte nicht nur die Spa-Einrichtungen beherbergen, sondern auch eine Menge anderer Annehmlichkeiten. Geplant waren etwa Boutiquen, Restaurants, Kinos, Kinderspielplätze, Konferenzsäle und Tagungsräume, aber auch Fitness- und Schönheitszentren und mehrere überdachte Sportplätze.

Jede der geplanten 732 Villen wurde in demselben architektonischen Stil entworfen und scheint einem Märchenbuch entsprungen.

Der beratende Architekt Naci Yoruk verriet, dass es angeblich die Kunden waren, die auf dem unverwechselbaren Château-Design beharrt hätten. So plante er Disney-Türmchen, Mansardendächer, Gauben, Balkone mit Steinbalustraden und reichlich andere extravagante Details.

Die Märchen-Villen waren ursprünglich so konzipiert, dass sie von innen genauso imposant sind wie von außen. Die Zimmer sollten hohe Decken haben und mit kunstvollen Stuckarbeiten, Parkettböden und anderen edlen Details ausgestattet sein, darunter je eine geschwungene Wendeltreppe und eine Dachterrasse.

Auf jeder Etage sollte ein Whirlpool mit heilendem Thermalwasser installiert werden und den Käufern wurde außerdem die Option auf einen Innenpool und einen Aufzug geboten.

Nach dem Baubeginn eröffnete die Sarot-Gruppe ein Büro in Kuwait und machte sich daran, ihre utopische Vision zu vermarkten. Die Preise für die Villen lagen umgerechnet zwischen rund 336.000 und 454.000 Euro.

Schon bald wuchs der Widerstand gegen das Bauvorhaben. Während der damalige Bürgermeister von Mudurnu, Mehmet İnegöl, angeblich zu 100 Prozent hinter dem Projekt stand, kritisierten andere Gemeindemitglieder das Vorhaben mit dem Argument, dass die Mini-Schlösser die Landschaft verschandeln würden.

Mudurnu, eine potenzielle UNESCO-Welterbestätte, geht auf die Römerzeit zurück und ist für ihre byzantinische und osmanische Architektur bekannt.

Inzwischen hat die türkische Regierung Vorschriften erlassen, um die historischen Städte und Dörfer des Landes zu schützen und ähnliche Bauprojekte zu verhindern.

Die Vorschriften traten jedoch erst in Kraft, nachdem die Arbeiten in Burj Al Babas begonnen hatten, und so wurde der Bau ungehindert fortgesetzt. Zeitweise waren bis zu 8.000 Bauarbeiter an dem Projekt beteiligt. 

Der damalige Bürgermeister versuchte, die Anwohner zu beschwichtigen. Er versicherte ihnen, dass niemand die Bauarbeiten und Villen bemerken würde – immerhin befand sich die Anlage in einem Tal außerhalb der Stadt.

Einem Bericht der englischsprachigen Ausgabe der türkischen Tageszeitung „Hürriyet“ zufolge wurde im Jahr 2015 eine Strafanzeige gegen die Sarot-Gruppe wegen Umweltschäden in Burj Al Babas erstattet. Demnach ging es um die mutmaßliche Fällung von 82 Schwarzkiefern und Eichen sowie die Ablagerung von Bauschutt in einem Waldgrundstück. Die Einwohner von Mudurnu, die sich sowieso schon über die unpassende Architektur der Anlage aufgeregt hatten, waren erzürnt.

In der Anfangsphase riss sich die Kundschaft förmlich um die Märchenschlösser. Aus finanzieller Sicht sah es für das Projekt rosig aus.

Gut betuchte Käufer aus Kuwait, den Vereinigten Arabischen Emiraten, Katar und Saudi-Arabien standen Schlange, um in das Projekt zu investieren und sich ihr eigenes Schloss im französischen Stil zu sichern. Doch am Horizont zogen bereits Gewitterwolken auf ...

Die Wirtschaftslage in der Türkei verschlechterte sich und die sinkenden Ölpreise trafen den Zielmarkt des Bauträgers hart. Die Verkaufszahlen gerieten ins Stocken – dennoch gingen die Bauarbeiten weiter.

Bis zum Sommer 2018 waren 587 der Mini-Schlösser mehr oder weniger fertiggestellt, allerdings waren nur etwa 350 verkauft worden.

Zu den Geldsorgen des Bauträgers kam, dass ein Großteil der Käufer offenbar Schwierigkeiten hatte, die Kosten für die Villen zu bezahlen. Das Projekt steckte bis zum Hals in Schulden und die Sarot-Gruppe stand vor dem finanziellen Desaster.

Da die Schuldenlast des Unternehmens auf umgerechnet über 24 Millionen Euro anstieg, mussten die verbleibenden Schlösschen schnellstens verkauft werden. Es wurden Mustervillen fertiggestellt, die jedoch um einiges einfacher ausgestattet waren als jene in den Prospekten. Die Käufer blieben weiterhin aus.

Ein Beitrag vom April 2018 auf der Instagram-Seite des Bauträgers zeigt eine Strategieänderung, um die leerstehenden Häuser loszuwerden.

Das Unternehmen versuchte nämlich, einige Villen mit einem flexiblen Finanzierungsplan zu vermarkten. Den Käufern wurde eine monatliche Rate von etwa 4.500 Euro angeboten – ohne Anzahlung und mit einer Laufzeit über fünf Jahre hinweg.

Die Sarot-Gruppe behauptete in dem Post zudem, dass sich das Projekt in der „Endphase“ befinde und die Villen „zu 90 Prozent fertiggestellt“ seien. Es scheint jedoch, dass diese drastische Verkaufstechnik nicht ausreichte, um das Projekt zu retten ...

Im Juni 2018 beantragte die Sarot-Gruppe eine Art Schuldenbereinigungsverfahren, um einen Teil ihrer Schulden zurückzuzahlen, die Gläubiger zu besänftigen und einen Konkurs abzuwenden.

Berichten zufolge gab das Gericht dem Unternehmen drei Monate Zeit, um die Schulden gemäß den Bedingungen der Vereinbarung zu begleichen. Die Sarot-Gruppe war jedoch nicht in der Lage, das erforderliche Geld aufzubringen, und die Frist verstrich.

Wie bei vielen leerstehenden Immobilien auf der ganzen Welt begannen die Kosten außer Kontrolle zu geraten.

Die Sarot-Gruppe beantragte eine Genehmigung zur Umstrukturierung der ausstehenden Schulden, doch das Insolvenzgericht lehnte dies ab und ordnete im November 2018 die Einleitung eines Konkursverfahrens an. Die Bauarbeiten wurden eingestellt, obwohl das Unternehmen dafür plädiert hatte, sie fortzusetzen.

Damals erklärte die Sarot-Gruppe, dass das Unternehmen nur weitere 100 Villen verkaufen müsse, um die Schulden zu begleichen.

Der Vorsitzende der Sarot-Gruppe, Mehmet Emin Yerdelen, behauptete im November 2018, das Bauprojekt belaufe sich auf 200 Millionen Dollar (183 Millionen Euro). „Wir können diese Krise in vier bis fünf Monaten überwinden und 2019 eine Teileröffnung von Burj Al Babas vornehmen“, sagte er weiter.

Allerdings passierte in den Jahren nach Yerdelens hoffnungsvollen Äußerungen nicht viel.

Burj Al Babas ist mittlerweile zu einer verlassenen Geisterstadt geworden. Das Insolvenzgericht erlaubte der Sarot-Gruppe zwar, die fertiggestellten Mini-Schlösser weiter zu vermarkten, nachdem die Anwälte des Unternehmens Berufung eingelegt hatten. Doch das Projekt wurde praktisch für unbestimmte Zeit auf Eis gelegt.

2018 startete die türkische Regierung einen Versuch, ausländische Immobilieninvestoren anzulocken und den schwächelnden Markt anzukurbeln. Die Mindestinvestition in Immobilien, die Ausländer zur Erlangung der Staatsbürgerschaft tätigen müssen, wurde von einer Million Dollar (umgerechnet etwa 908.000 Euro) auf 250.000 Dollar (ca. 227.000 Euro) gesenkt. Burj Al Babas blieb trotzdem ein Flop.

Es ist durchaus möglich, dass einige Käufer durch den Mangel an Privatsphäre abgeschreckt wurden. Zwar hat jede der Villen einen kleinen Garten, doch die Mini-Schlösser stehen dicht gedrängt direkt nebeneinander.

„Die Kunden hätten gerne Mauern gehabt“, sagte Mehmet Yerdelen gegenüber der „New York Times“. „Aber ich bin dafür, stattdessen Bäume zu pflanzen.“

Die „New York Times“ sprach auch mit Imad Yousef, einem Immobilienmakler aus Kuwait, der die Entwicklungen positiv sieht.

„Ich hoffe, mit dem Projekt Geld zu verdienen, und würde die Immobilien auch selbst gerne nutzen“, sagte er. „Wenn alles fertig ist, wird es – so Gott will – sicher großartig sein.“

Andere Kunden sind nicht ganz so optimistisch gestimmt – und das zu Recht. 2013 habe Nilüfer Önce ein Teilzeitwohnrecht in einer der Immobilien gekauft – für 13.000 Türkische Lira. Die Kosten habe er vollständig bezahlt und das Objekt hätte 2015 beziehbar sein sollen, sagte er gegenüber der türkischen Tageszeitung „Hürriyet“. Ein anderer enttäuschter Käufer forderte die Rückerstattung seines Geldes.

Ein entscheidender Wendepunkt kam im November 2019. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Sarot-Gruppe 50 Prozent ihrer Schulden beglichen und das Gericht davon überzeugt, den Konkursbeschluss aufzuheben.

Der Bau der verbleibenden Villen wurde – sehr zur Freude des Bauträgers und der Investoren – wieder aufgenommen.

Die Bauarbeiten wurden über den Winter wegen schlechter Wetterbedingungen erneut gestoppt – und dann brach die Corona-Pandemie aus, was aufgrund der Lockdowns und anderen Maßnahmen zu weiteren Verzögerungen führte.

Dennoch hatte Burj Al Babas in den letzten Jahren viele Besucher, denn die verlassenen Traumhäuser haben sich schnell zu einer Kultattraktion entwickelt.

Im Februar 2020 drehte der Konzeptdesigner und Regisseur Alexandre Humbert einen Kurzfilm in Burj Al Babas. In einer kreativen Uminterpretation machte er die Geisterstadt zu einem Themenpark namens „Sleeping Beauties“ und ließ die Besucher einen geringen Eintrittspreis zahlen, um die leeren Villen zu fotografieren.

Im Herbst desselben Jahres drehte die italienische Musikgruppe Meduza in Burj Al Babas zu ihrem Erfolgs-Hit „Lose Control“ ein Musikvideo, das sich durch eine postapokalyptische Atmosphäre auszeichnet.

Auch unter Fans von Urban Exploring – kurz „Urbex“ – ist der Ort beliebt. Im Dezember 2020 drehte Mike Corey, Vlogger und Moderator der BBC-Sendung „The Travel Show“, gemeinsam mit einigen Freunden ein Video in der Geisterstadt. Er veröffentlichte es auf seinem YouTube-Kanal „Fearless & Far“ und erzielte mehr als 2,4 Millionen Aufrufe.

Wenn man sich die jüngsten Bilder der Anlage ansieht, hat sich in den letzten Jahren allerdings wenig an dem baufälligen Zustand geändert …

Dieses Bild zeigt die mit Schnee bedeckten Villen im Februar 2022. Sie sind zwar immer noch ein hübscher Anblick, aber viele sind dem Wetter schutzlos ausgesetzt und der Winterfrost hat zweifellos bereits Schäden an den Gebäuden angerichtet. Vor einem der Mini-Schlösser scheint zudem eine wenig stabil erscheinende Stromleitung zu verlaufen und auf dem Boden liegen weggeworfene Baumaterialien herum.

Ob oder wann diese verlassene Siedlung fertiggestellt wird, ist ungewiss. Der Vorstandsvorsitzende der Sarot-Gruppe, Mezher Yerdelen, versprach das Projekt bis 2021 abzuschließen – das war jedoch vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie. Mehr als zwei Jahre später, ist klar, dass dieses ehrgeizige Ziel nicht eingehalten werden konnte.

Nach diesem Google-Earth-Bild vom 27. September 2023 zu urteilen, befindet sich die Baustelle noch immer in einem ähnlich verlassenen Zustand wie in den letzten Jahren. Aus der Vogelperspektive wird jedoch das riesige Ausmaß des Komplexes deutlich.

Alles deutet darauf hin, dass das Projekt Burj Al Babas vorerst wieder auf Eis liegt: Es finden keine Bauarbeiten mehr statt und die Social-Media-Konten des Projekts sind inaktiv – die letzte Interaktion auf Facebook stammt von Januar 2022.

Ob diese unglückselige Märchen-Stadt jemals aufblühen wird und ihr Happy End bekommt, ist also bis heute ungewiss. Die Sarot-Gruppe hat auf Anfragen zu diesem Artikel nicht reagiert.

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